Mô hình quán cafe ngoài trời: Chi phí và lưu ý pháp lý

Không gian xanh mát, thoáng đãng để vừa nhâm nhi ly cà phê vừa trò chuyện cùng bạn bè đang là điều ngày càng nhiều khách hàng tìm kiếm và đó cũng là lý do mô hình quán cafe ngoài trời trở thành một trong những hướng kinh doanh F&B được quan tâm nhiều nhất hiện nay. Tuy nhiên, đằng sau vẻ ngoài "sống chậm, sống xanh" ấy là một bài toán đầu tư không hề nhỏ, cùng những rủi ro về thời tiết và pháp lý đất đai mà không phải ai cũng lường trước.

Trong bài viết này, SaLy Shop sẽ cùng bạn tìm hiểu chi tiết về mô hình quán cafe ngoài trời: từ các hình thức phổ biến, chi phí đầu tư thực tế, giải pháp thiết kế chống chọi thời tiết, cho đến lưu ý pháp lý quan trọng về đất đai - điều mà rất nhiều chủ quán đã phải trả giá đắt vì bỏ qua.

1. Mô hình quán cafe ngoài trời là gì?

1.1. Định nghĩa và các hình thức phổ biến

Mô hình quán cafe ngoài trời là hình thức kinh doanh đồ uống tận dụng không gian mở, thoáng đãng làm khu vực chính để phục vụ khách, thay vì bố trí toàn bộ trong nhà kín. Tùy vào mặt bằng và định hướng thiết kế, mô hình này có thể triển khai theo nhiều hình thức khác nhau:

• Cafe sân vườn: phổ biến nhất, tận dụng khoảng sân rộng kết hợp cây xanh, tiểu cảnh
• Cafe sân thượng/rooftop: tận dụng tầng thượng của tòa nhà, thường có view thoáng, phù hợp khu vực đô thị
• Cafe ban công/hiên nhà: quy mô nhỏ hơn, phù hợp mặt bằng nhà phố có diện tích hạn chế
• Cafe ven sông, ven hồ: khai thác lợi thế cảnh quan tự nhiên sẵn có

1.2. Vì sao mô hình này được ưa chuộng

Nhu cầu tìm một không gian thoáng đãng để làm việc, gặp gỡ bạn bè hoặc đơn giản là thư giãn cuối tuần đang ngày càng tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi không gian xanh khá khan hiếm. Chính vì vậy, một quán cafe ngoài trời được đầu tư bài bản về cảnh quan không chỉ thu hút khách đến uống nước mà còn trở thành điểm hẹn quen thuộc cho các nhóm bạn, gia đình vào dịp cuối tuần.

2. Ưu điểm và hạn chế của mô hình quán cafe ngoài trời

2.1. Ưu điểm

• Không gian rộng, thoáng đãng, dễ tạo trải nghiệm khác biệt so với các quán cafe trong nhà thông thường
• Tiềm năng thu hút khách theo nhóm, gia đình nhờ diện tích lớn, phù hợp tổ chức sinh nhật, họp mặt nhỏ
• Dễ tạo hình ảnh đẹp trên mạng xã hội nhờ yếu tố cây xanh, tiểu cảnh - vốn là nội dung được nhiều khách hàng trẻ yêu thích chia sẻ

2.2. Hạn chế cần lường trước

• Phụ thuộc hoàn toàn vào thời tiết: mưa, nắng gắt ảnh hưởng trực tiếp đến lượng khách trong ngày, đặc biệt vào mùa mưa kéo dài
• Chi phí mặt bằng cao hơn hẳn: do cần diện tích lớn hơn nhiều so với các mô hình cafe khác
• Phát sinh chi phí bảo trì định kỳ: cây xanh, tiểu cảnh cần chăm sóc thường xuyên, chưa kể vấn đề côn trùng (muỗi, kiến) cần xử lý liên tục
• Rủi ro pháp lý về đất đai: đây là điểm đặc biệt quan trọng mà chúng ta sẽ phân tích kỹ ở mục 5, bởi không ít quán cafe ngoài trời hiện nay được dựng trên loại đất chưa phù hợp mục đích sử dụng

3. Chi phí đầu tư mở quán cafe ngoài trời

Do đặc thù cần diện tích lớn và đầu tư cảnh quan, mô hình cafe ngoài trời thường đòi hỏi vốn cao hơn đáng kể so với cafe vỉa hè hay cafe trong nhà cùng quy mô nhỏ. Dưới đây là bảng tổng hợp các hạng mục chi phí bạn cần dự trù:

Tổng chi phí đầu tư cho một quán cafe ngoài trời quy mô vừa và nhỏ thường dao động trong khoảng 150 - 300 triệu đồng, có thể giảm nếu bạn tận dụng được mặt bằng sẵn có hoặc chọn phong cách decor tối giản thay vì đầu tư cảnh quan quá cầu kỳ.

4. Giải pháp thiết kế và chống chọi thời tiết cho quán cafe ngoài trời

Vì đặc thù mở trong không gian không có tường bao kín, thiết kế đúng ngay từ đầu sẽ giúp bạn tiết kiệm đáng kể chi phí sửa chữa, khắc phục về sau.

Hệ thống mái che, dù hoặc bạt kéo là hạng mục gần như bắt buộc, nên ưu tiên loại có thể đóng - mở linh hoạt để chủ động ứng phó khi trời mưa hoặc nắng gắt bất chợt. Bên cạnh đó, thay vì sử dụng bàn ghế gỗ tự nhiên vốn dễ hư hỏng khi tiếp xúc trực tiếp với mưa nắng, bạn nên cân nhắc các chất liệu chịu thời tiết tốt hơn như gỗ nhựa composite, mây nhựa hoặc kim loại sơn tĩnh điện.

Một hạng mục dễ bị bỏ sót nhưng lại ảnh hưởng lớn đến trải nghiệm khách hàng là hệ thống thoát nước cho khu sân vườn. Nếu không tính toán độ dốc và hệ thống thoát nước hợp lý ngay từ khâu thi công, quán rất dễ bị đọng nước sau mỗi cơn mưa, gây bất tiện và mất thẩm mỹ. Ngoài ra, vấn đề côn trùng như muỗi, kiến cũng cần được xử lý chủ động bằng đèn bắt muỗi hoặc trồng thêm các loại cây có tác dụng xua đuổi côn trùng tự nhiên như sả, hương thảo.

Cuối cùng, dù đầu tư kỹ đến đâu, bạn vẫn nên chuẩn bị sẵn một phương án dự phòng trong nhà hoặc khu vực có mái che cố định, để không bị động và mất khách vào những ngày mưa lớn kéo dài.

5. Lưu ý pháp lý về đất đai khi mở quán cafe ngoài trời

Đây là phần quan trọng nhất mà rất nhiều người có ý định mở quán cafe ngoài trời thường bỏ qua, trong khi đây lại là rủi ro pháp lý lớn nhất và đặc thù riêng của mô hình này.

5.1. Vì sao đất nông nghiệp, đất vườn không thể tự ý làm quán cafe

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, đất được phân loại theo mục đích sử dụng, trong đó đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất vườn đều thuộc nhóm đất nông nghiệp, còn đất dùng để xây dựng cơ sở kinh doanh, dịch vụ như quán cà phê lại thuộc nhóm đất thương mại, dịch vụ - một loại đất phi nông nghiệp. Vì vậy, dựng quán cafe ngoài trời trên đất nông nghiệp, đất vườn hay đất trồng cây lâu năm khi chưa thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất được xem là hành vi sử dụng đất sai mục đích, vi phạm pháp luật đất đai - dù cho công trình chỉ là những hạng mục đơn giản như mái che, sàn gỗ hay tiểu cảnh.

Trên thực tế, báo chí đã từng ghi nhận không ít trường hợp quán cà phê sân vườn xây dựng trên đất ruộng, đất nông nghiệp bị chính quyền địa phương xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ toàn bộ công trình để khôi phục lại hiện trạng đất ban đầu, gây thiệt hại rất lớn cho chủ đầu tư sau khi đã bỏ ra số vốn không nhỏ để xây dựng.

5.2. Mức xử phạt khi sử dụng đất sai mục đích

Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt theo diện tích vi phạm, cụ thể tại địa giới hành chính xã:

• Diện tích dưới 0,01 héc-ta: phạt từ 10 - 20 triệu đồng
• Diện tích từ 0,01 đến dưới 0,03 héc-ta: phạt từ 20 - 30 triệu đồng
• Diện tích từ 0,03 đến dưới 0,05 héc-ta: phạt từ 30 - 50 triệu đồng
• Diện tích từ 0,05 đến dưới 0,1 héc-ta: phạt từ 50 - 100 triệu đồng
• Diện tích từ 0,1 héc-ta trở lên: phạt từ 100 - 150 triệu đồng

Riêng đối với vi phạm tại địa giới hành chính phường, thị trấn, mức phạt tiền sẽ gấp 2 lần so với mức tương ứng nêu trên. Ngoài phạt tiền, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, đồng nghĩa với việc phải tháo dỡ toàn bộ công trình đã xây dựng.

5.3. Cần làm gì trước khi đầu tư

Để tránh rủi ro mất trắng vốn đầu tư, trước khi thuê hoặc mua đất để mở quán cafe ngoài trời, bạn cần:

• Kiểm tra kỹ mục đích sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) của thửa đất
• Nếu đất đang thuộc nhóm đất nông nghiệp, cần thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thường là UBND cấp huyện) trước khi xây dựng
• Song song đó, cần xin giấy phép xây dựng nếu có cải tạo hoặc xây dựng công trình trên đất theo quy định của Luật Xây dựng, cùng với giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và giấy phép an toàn vệ sinh thực phẩm như các mô hình kinh doanh dịch vụ ăn uống khác

Nếu đang thuê đất của người khác để kinh doanh, bạn cũng nên yêu cầu chủ đất cung cấp đầy đủ thông tin về mục đích sử dụng đất và cùng phối hợp làm thủ tục chuyển đổi (nếu cần) trước khi ký hợp đồng dài hạn, tránh trường hợp đầu tư xong mới phát hiện vi phạm.

6. Kinh nghiệm vận hành và xây dựng menu phù hợp

Với đặc thù không gian mở, menu của quán cafe ngoài trời nên linh hoạt theo cả điều kiện thời tiết và thời điểm trong ngày. Bạn nên có đầy đủ cả nhóm đồ uống nóng cho những ngày mưa, se lạnh lẫn đồ uống đá xay, giải khát cho những buổi trưa nắng nóng, để khách có nhiều lựa chọn phù hợp bất kể thời điểm ghé quán.

Bên cạnh menu, hãy luôn chuẩn bị sẵn phương án chuyển khách sang khu vực có mái che khi thời tiết chuyển xấu đột ngột trong lúc khách đang ngồi ngoài trời, để không làm gián đoạn trải nghiệm của họ. Việc bảo trì cây xanh, dọn dẹp sân vườn định kỳ cũng cần được đưa vào lịch vận hành cố định, bởi hình ảnh không gian xanh mát, sạch đẹp chính là yếu tố cạnh tranh cốt lõi của mô hình này trên các nền tảng đặt chỗ và mạng xã hội.

7. Nguồn nguyên liệu và dụng cụ pha chế cho quán cafe ngoài trời

7.1. Yêu cầu riêng của mô hình này

Vì quán vận hành trong điều kiện ngoài trời với nhiệt độ và độ ẩm biến động nhiều hơn không gian trong nhà, nguyên liệu và dụng cụ pha chế cần được bảo quản kỹ càng hơn, đặc biệt vào mùa nóng ẩm. Bên cạnh đó, do menu cần đa dạng để phục vụ cả ngày nắng lẫn ngày mưa, chủ quán cũng cần một nguồn cung nguyên liệu đủ phong phú và ổn định.

7.2. SaLy Shop - Cửa hàng cung cấp nguyên liệu, dụng cụ pha chế uy tín

Nếu bạn đang lên kế hoạch cho mô hình quán cafe ngoài trời và cần một nguồn cung nguyên liệu, dụng cụ pha chế đa dạng, phù hợp với quy mô quán lớn, SaLy Shop là địa chỉ bạn có thể tham khảo. SaLy Shop cung cấp đầy đủ nguyên liệu pha chế (cà phê, trà, syrup, mứt trái cây, bột sữa, topping) cùng dụng cụ pha chế chuyên dụng, giúp chủ quán:

• Đa dạng lựa chọn menu cho cả đồ uống nóng và lạnh, phù hợp phục vụ khách quanh năm bất kể thời tiết
• Hưởng mức giá sỉ ổn định, tối ưu chi phí vận hành cho mô hình vốn đã đòi hỏi đầu tư ban đầu khá lớn
• Đảm bảo nguồn gốc rõ ràng, chất lượng đồng đều, giữ hương vị đồ uống ổn định dù phục vụ menu đa dạng

Nếu bạn còn băn khoăn chưa biết chuẩn bị nguồn nguyên liệu, dụng cụ như thế nào cho phù hợp, đừng ngần ngại liên hệ với SaLy Shop để được tư vấn cụ thể theo quy mô quán của bạn.

Thông tin liên hệ:

📍 Địa chỉ: Số 17 Đường 39, KDC Vạn Phúc, Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh
📞 Hotline: 0934.030.088
📧 Email: sangho.victor@gmail.com

Kết luận

Mô hình quán cafe ngoài trời mang đến trải nghiệm không gian xanh mát, thoáng đãng mà nhiều khách hàng hiện nay tìm kiếm, nhưng đi kèm với đó là một bài toán đầu tư không nhỏ và những rủi ro đặc thù về thời tiết cũng như pháp lý đất đai. Trước khi quyết định đầu tư, bạn cần tính toán kỹ chi phí, chuẩn bị các giải pháp thiết kế chống chọi thời tiết, và đặc biệt phải kiểm tra thật kỹ tính pháp lý của mảnh đất dự định sử dụng để tránh rủi ro mất trắng vốn về sau.

Song song với việc chuẩn bị kỹ về mặt bằng và pháp lý, một nguồn nguyên liệu ổn định và đa dạng chính là yếu tố giúp quán của bạn luôn sẵn sàng phục vụ khách hàng bất kể ngày nắng hay ngày mưa. SaLy Shop luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn trên hành trình xây dựng mô hình quán cafe ngoài trời của riêng mình. Chúc bạn kinh doanh thành công, và đừng quên theo dõi thêm các bài viết tiếp theo của SaLy Shop để cập nhật nhiều kiến thức hữu ích khác trong hành trình vận hành quán F&B nhé!

Xem thêm:

• Mô hình quán cafe container: Chi phí, rủi ro và cách mở quán
• Mô hình quán cafe game mobile: Vốn bao nhiêu, làm thế nào?
• 7 mô hình quán cafe kết hợp nhà ở đẹp, ít vốn, dễ mở